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随着高层重磅定调，房地产大反攻的序幕正式拉开。第一个大招，楼市破局的关键，已经来了！
在各种重要场合，有一个词最近被频繁提到：“城中村改造”。
(资料图)
7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确指出：这是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
7月24日，政治局会议再一次会议明确指出：加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
而更早一些，在今年4月28日的政治局会议上，相同的表述就被提及过。
两次政治局会议，一次国常会，足以说明这件事情的分量。
救楼市，没人比棚改更有发言权。回顾前面两次房地产高峰，无论是2008年，还是2015年，它都担当了主要推动力。这一次，似乎也不例外。
“城中村改造”在重要场合被频繁提及，背后透露出的重要信息是：对于进入存量市场的房地产而言，只有城中村改造才能释放出足够多的增量。
今年上半年，全国房地产开发投资同比下降7.9%，商品房销售面积同比下降5.3%，房地产开发景气指数已经跌倒了新低。房地产的乏力已经严重拖累到经济发展，到了不救不行的地步。在这种情况下，仅仅让一二线城市放松调控，未必能达到预期的效果。如今房地产的低迷已经不仅仅是成交量和房价的问题，更是整个链条都陷入迟滞。所以除了放松调控，还必须要有实打实的行动，而城中村改造就是最好的方式。
城中村改造，能释放出多么惊人的巨大能量？
有机构测算，一二线城市仅地产更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿，并间接带动最多7000亿的家电消费。而若分10年实施，每年有望带动1万亿以上的投资和消费需求。换句话说，当下楼市的环境，光靠出文件已经收效甚微了，地方和开发商必须下场去干，没有需求，那就创造需求。如果说一二线城市全面松绑是一把火，推进城中村改造才是让火烧起来的油。
在这件事上，作为风向标的一线城市，已经默契地达成共识。
第一个动手的是北京。
早在2021年11月，北京就宣布“绿化隔离地区将会迎来大规模的城中村改造。北京“绿化隔离地区”主要指“一绿地区”和“二绿地区”。这两个地区是北京城中村最为密集的区域，比如像朝阳地区的豆各庄乡，金盏乡，孙河乡等。2022年4月，北京再一次发文，明确率先在一绿地区启动城中村改造。而且采取的改造方式也是非常刚的，一绿地区的城中村大概率全部要面临拆迁安置。
不止如此，面对开发商前期投入大的问题，今年6月，北京市政府还通过11家商业银行发行地方政府债券20亿元。而此次募资的对象，就是朝阳区东坝北西区域棚户区改造土地开发项目和朝阳区三间房乡南区棚户区改造土地开发项目。从政策到资金，全都给到位了。有老大哥带头，后面的城市胆子也大了很多，尤其是对于那些确实有城中村改造需求的城市。
比如广州，城中村改造已经迫在眉睫了。
据统计，目前广州的城中村有272条，其中中心城区的有137条，占比超过一半。如此大体量的城中村，要靠春风化雨的打法，到下个世纪也解决不了问题。所以广州这一次也豁出去了。今年来，广州先是立下一个Flag，提出城中村改造全面加速，要推进127个城中村改造项目。
7月17日广州又开创了先河，广州市住建局发布公告拟对《广州市城中村改造条例》的起草工作，向社会公众公开征求意见。这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。其中最有威慑力的，就是提出通过行政裁决等方式解决拆迁补偿争议。直接从立法层面解决了“钉子户”困局，拆迁再也不用和钉子户扯皮了。
上海虽然嘴上说的保守，但是下手可谓是稳准狠。
今年4月，上海提出今年将新启动“城中村”改造项目10个，改造老旧村民房屋不少于130万平方米，受益村民不少于4000户。上海市市长龚正表示，要用10年时间完成上海“两旧一村”改造，这件事再难也要解决。很多人的第一反应是，上海也太磨叽了，一年才拆10个村，城中村改造居然要搞10年？
但你不知道的事，上海在过去3年时间里，已经拆掉8万多户了……
就在前两天，徐汇区的东安一村，也已经进入到正式的拆迁签字阶段了。下面就是东安二村和三村，差不多加起来有8000户左右。即便是一线城市中对土地财政依赖度最低的深圳，也搞起了城中村统租模式。由政府将城中村的自建房统一筹集，改造成规模化品质化的保障性住房，再用于出租。赚不赚钱先放一边，主要是为了探索城中村运营的新模式。一线城市纷纷下场，信号太强烈了。
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超大特大城市推进城中村改造，无疑是开发商和地方发力的重点。
接下来，如果一二线城市的楼市要迎接爆发的话，节点未必是放松调控，而是城中村改造的不断推进。届时，大量的核心地段土地，大量的购买力，都将会涌向市场。
会不会像2015年那次一样，楼市瞬间起飞？
答案是不会。因为在这个过程中，并非所有城市都能从中得利，有些反而会继续下坠！我们必须要认清一点，这一次城中村改造，在威力上远远不及2015年那一轮棚改货币化。
首先，这次是有限定范围的，只在超特大城市中推行。根据第七次全国人口普查数据显示，目前我国有8个超大城市和 13个特大城市。其中城区人口在1000万以上的8个超大城市分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。城区人口在500万以上1000万以下的13个特大城市分别是东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。也就是说，新一轮的城中村旧改，将会在这21个城市中推进。这和2015年那一次的全国棚改大浪潮，不可同日而语。
第二是资金规模不够，难度也太大。2015年的棚改货币化，主要资金来源是央行和国开行棚改专项贷款。2023年的城中村改造，主要资金则来自于民间。而且棚改的主体是棚户区，而棚户区多为国有土地，在征收、补偿、安置上都更方便。但是城中村是集体用地，各种小产权房林立，相较而言要复杂很多。
第三，也是最重要的一点，那就是限制太多了。2021年住建部发布强制性工程建设规范曾明文要求，城市更新禁止大拆大建。如果这个文件还生效，那么问题就来了。城中村改造如果不能通过拆迁来实现，那对于很多城市而言，完全是吃力不讨好的事情。2015年那一轮棚改货币化之所以威力巨大，一方面是因为资金来源上靠国开行等政策性金融机构支持，另一方面就是可以靠卖地和房地产去化来创收。现在不能如果拆迁，也无法货币化安置，地方政府就需要为村民找到一个长期的运营模式。比如以租赁收入、停车场、临街商铺等运营性收入为主要收入来源。这和棚改货币化撬动的资金量相比，完全不在一个量级。
以上种种，决定了这一次不会是“棚改2.0”。真正受益的只有少数城市。更何况，即便是写入名单的超特大城市，也可能会适得其反。对于一些库存量本就很高的城市而言，城中村改造未必是良方。比如郑州，截至去年新房去化周期已经高达63个月，也就是要5年才能卖完。这种情况下，通过城中村改造释放出来的土地，只会让郑州一样的高库存城市更加消化不良。
城市分化，将在超特大城市的角逐间，进入真正的白热化
